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防錯殺，短期非自願性出售，不適用重稅規定
2015/09/24
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作者：
黃振國
非自願性出售防錯殺，即短期非自願性個人出售房地，不適用重稅規定：
1.非自願性離職或調職，以致二年內出售房地：按20%稅率課徵。
2.個人以自有土地與建商合作興建房屋，並在二年內出售：按20%稅率課徵。
3.繼承或遺贈取得房地之持有期間：得將被繼承人或遺贈人的持有期間合併計算。
一、所得稅法第14條之4第3項第1款第5目規定
所得稅法第14條之4第3項第1款第5目：「個人依前二項規定計算之房屋、土地交易所得，減除當次交易依土地稅法規定計算之土地漲價總數額後之餘額，不併計綜合所得總額，按下列規定稅率計算應納稅額：一、中華民國境內居住之個人：……𣄃因財政部公告之調職、非自願離職或其他非自願性因素，交易持有期間在二年以下之房屋、土地者，稅率為百分之二十。」
實例
章文成夫婦買入第一戶新北市新莊自住房地，第二年因調職再買入台中市第二戶自住房地，全家遷入居住。新莊房地於第二年出售，則其房地交易所得稅應按多少稅率課徵？
解答
持有房地一年以上未滿二年者，應就所得額課35%房地交易所得稅；但依防錯殺條款，只就所得額課20%房地交易所得稅。
二、所得稅法第14條之4第3項第1款第6目規定
所得稅法第14條之4第3項第1款第6目：「個人依前二項規定計算之房屋、土地交易所得，減除當次交易依土地稅法規定計算之土地漲價總數額後之餘額，不併計綜合所得總額，按下列規定稅率計算應納稅額：一、中華民國境內居住之個人：……𡠪個人以自有土地與營利事業合作興建房屋，自土地取得之日起算二年內完成並銷售該房屋、土地者，稅率為百分之二十。」
實例
蔡有土以自有建地一筆，與天天建設公司合建分屋，分得十戶房地。因該建案是透天厝，工程很快，建商於辦妥保存登記後，與蔡有土交換，蔡有土分得十戶房屋。如於取得房屋後二年內出售，是否適用加重課稅規定？
解答
蔡有土因合建分得的房屋可適用「防錯殺條款」，未滿二年出售，仍應適用20%之稅率，但土地可能持有時間在十年以上，仍可適用15%稅率，或非新制施行後取得之土地，仍可依舊制，出售土地免繳所得稅。
（一）合作興建房屋之適用範圍：
《作業要點》十六規定：「本法第十四條之四第三項第一款第六目『個人以自有土地與營利事業合作興建房屋』規定，其適用範圍包括個人以自有土地與營利事業合建分屋、合建分售、合建分成或自地自建。」
（二）個人合建應依營業事業課稅規定（即應認定為營利事業稅之情形）：
《作業要點》十八規定：「個人有第一點規定之房屋、土地交易，符合下列情形之一者，該個人認屬本法第十一條第二項規定之營利事業，應依本法第二十四條之五規定課徵所得稅，不適用本法第十四條之四至第十四條之八規定：𡛼個人以自有土地與營利事業合建分售或合建分成，同時符合下列各款規定：1.個人與屬『中華民國稅務行業標準分類』營造業或不動產業之營利事業間，或個人與合建之營利事業間，係『營利事業所得稅不合常規移轉訂價查核準則』第四條第一項第二款所稱關係人。2.個人五年內參與之興建房屋案件達二案以上。3.個人以持有期間在二年內之土地，與營利事業合建。但以繼承取得者，不在此限。𥕛個人以自有土地自地自建或與營利事業合建，設有固定營業場所（包含設置網站或加入拍賣網站等）、具備營業牌號（不論是否已依法辦理登記）或僱用員工協助處理土地銷售。𥐥個人依加值型及非加值型營業稅法相關規定應辦理營業登記。」
《營利事業所得稅不合常規移轉訂價查核準則》第4條第1項第2款所稱關係人：「指前款關係企業或有下列情形之人：（一）營利事業與受其捐贈之金額達實收基金總額三分之一以上之財團法人。（二）營利事業與其董事、監察人、總經理或與其相當或更高層級職位之人、副總經理、協理及直屬總經理之部門主管。（三）營利事業與其董事、監察人、總經理或與其相當或更高層級職位之人之配偶。（四）營利事業與其董事長、總經理或與其相當或更高層級職位之人之二親等以內親屬。𣄃營利事業與其他足資證明對該營利事業具有控制能力或在人事、財務、業務經營或管理政策上具有重大影響力之人。」
（三）合建交換應申報之情形：
《作業要點》七（一）、（二）及第2項規定：「個人交易房屋、土地，除符合下列情形之一免辦理申報外，不論有無應納稅額，應依本法第十四條之五規定，於房屋、土地完成所有權移轉登記日之次日或房屋使用權交易日之次日起算三十日內自行填具申報書，檢附契約書影本及其他有關文件，向該管稽徵機關辦理申報；其有應納稅額者，應一併檢附繳納收據。𡛼交易之房屋、土地符合本法第四條之五第一項第二款至第四款規定情形。𥕛個人以自有土地與營利事業合建分屋，以土地交換房屋。前項第二款情形，因換入房屋之價值低於換出土地之價值，所收取價金部分，仍應按比例計算所得，申報納稅。」
（四）合建取得成本之認定：
1.合建分成、合建分售：
該土地取得成本。
2.合建分屋：
土地以取得成本為準；房屋以換出土地之取得成本為準。
三、所得稅法第14條之4第4項
所得稅法第14條之4第4項規定：「第四條之四第一項第一款（按：房地於103年1月2日後取得者）、第四條之五第一項第一款（按：自住房地減免規定）及前項（按：非居住境內個人持有）有關期間之規定，於繼承或受遺贈取得者，得將被繼承人或遺贈人持有期間合併計算。」
實例
宋承祖於本年5月繼承取得父親遺留之一戶房地，最近打算出售，據說取得房地未滿一年出售，應適用45%的重稅率，是否屬實？
解答
因繼承或遺贈取得之房地，其持有期間得再加計被繼承人之持有期間，例如宋承祖父親已取得十二年，再加計宋承祖持有一年，合計十年以上，即適用稅率15%，或符合連續住滿六年之自住房地可以定額（400萬元）免稅、超額減徵之規定。 
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