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法拍屋拍定後能否點交？
2015/03/20
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作者：
李永然、周晨儀
依《強制執行法》第81條第2項第7款規定，拍賣不動產之公告應載明：「拍賣後不點交者，其原因。」，以及《辦理強制執行事件應行注意事項》第57點第1款規定：「拍賣之不動產，除有依法不能點交之情形者外，應於核發權利移轉證書後，依買受人之聲請，迅速點交。」而所謂之「不點交」，即指執行法院僅將拍賣房屋之所有權移轉於買受人，房屋之使用權則須由買受人自行與占用人協商，若協商不成，買受人須另行起訴請求無權占有人遷讓房屋。故不動產拍賣後是否能點交，影響應買人參與投標的意願甚大，將左右拍定之成否及價格，若某不動產拍賣時即註明不點交，將大幅降低應買人應買之意願。
而依《強制執行法》第99條第1項、第2項之規定：「債務人應交出之不動產，現為債務人占有或於查封後為第三人占有者，執行法院應解除其占有，點交於買受人或承受人；如有拒絕交出或其他情事時，得請警察協助。第三人對其在查封前無權占有不爭執或其占有為前條第二項但書之情形者，前項規定亦適用之。」歸納實務上之見解，可知不動產拍賣得點交之情形有：
一、不動產為債務人及其輔助占有人占有時
(一)此處所指之債務人，包括為債務人之一般繼受人、受僱人、學徒或與債務人共同生活而同居一家之人，或基於其他類似之關係，受債務人指示而對之有管領之力者在內（《辦理強制執行事件應行注意事項》第57點第7款）。
(二)拍賣債務人之不動產應有部分者，應將該債務人現實占有部分點交於買受人或承受人（《辦理強制執行事件應行注意事項》第57點第5款）。
(三)拍定標的之房屋現有公司設立其內，而債務人為該公司之法定代理人，實際使用該房屋之人為債務人及其家屬（司法院75年4月24日廳民二字第1136號）。
二、第三人於查封後占有時
(一)第三人於查封後始占用拍賣之不動產，拒絕交出者，執行法院除應嚴格執行解除其占有，將不動產點交於買受人或承受人外，如遇有竊占執行標的物，恐嚇投標人、得標人、偽造借據、租約或涉有其他罪嫌時，應即移送該管檢察官依法偵辦。債務人受點交後復占有該不動產者，亦同（《辦理強制執行事件應行注意事項》第57點第11款）。
(二)債務人之土地於查封後為第三人無權占有興建房屋，拍定人得聲請執行法院拆除該房屋點交土地。
(三)查封之不動產，執行法院交由第三人保管或管理者，該保管人或管理人亦為點交效力所及。
三、第三人於查封前已占有時
(一)第三人對其在查封前無權占有不爭執。
(二)查封後，第三人之占有權源業已消滅。
(三)第三人於查封後已自動遷離，嗣後為他人（含債務人）占有（台灣高等法院暨所屬法院95年法律座談會民執類提案第10號）。
(四)拍定公告載明「第三人占有中拍定後不點交」，但該第三人於拍定後已遷離，現為他人占有，而拍定人聲請點交（註）。
若拍賣標的點交後，原占有人復占有該不動產者，買受人或承受人得依《強制執行法》第99條第3項之規定，聲請執行法院再解除其占有後並點交，此種情形實務上稱為「再點交」。執行法院於執行再點交時，應另徵執行費。
註：法院辦理民事執行實務參考手冊，頁292∼293，司法院，民國96年版。 
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