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土地要蓋房屋以前，要查詢哪些資料？
2014/10/07
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作者：
謝長裕
素地於申請建築房屋之前，需查詢的資料甚多，茲就一般土地申請建築房屋前需查詢的事項概述如下：
一、土地使用規定查詢
1.查明都市計畫之內容，如道路設置計畫狀況、公共設施配置狀況（如學校、公園、市場……等）。
2.查明土地之使用分區為何、是否已實施容積率管制、興建高度是否有特殊之原因限制（如毗鄰軍事重地或飛航安全管制區域，限制其房屋興建高度）、是否有禁止建築之限制。
3.查詢該地區之都市計畫內容及其土地使用是否有單行法規之限制規定？
4.查詢是否需設置法定騎樓。
5.查詢建築基地是否有鄰接計畫道路或建築線，及其面臨道路之寬度為幾公尺。
6.查詢基地是否有毗鄰畸零地，需與興建之基地辦理合併或興建之基地需辦理分割保留地以與鄰地合併房屋建築使用。
註：前述𡛼∼磮項可由都市計畫之細部計畫說明書中知悉，𣄃∼𡠪項則於都市計畫圖比對後知悉。
二、建築相關規定查詢
除需了解都市計畫道路狀況、道路截角、公共設施配置、基地是否需設置法定騎樓、其他限制禁止建築事項等，並需查明基地鄰地房屋建築狀況，進而可了解基地是否有毗鄰畸零地、基地是否需分割保留地，以與鄰地之畸零地合併及新建房屋之建築物高度設置規定等事項。
三、產權調查
1.查詢所有權人為何人。
2.所有權人的權利範圍為多少、以何種方式持有產權（如公同共有、分別共有或單獨所有）。
3.查詢有無他項權利之設定，如第三人設定地上權、抵押權、不動產役權，或訂有三七五租約等。
4.查詢是否有限制登記，如預告登記、查封、假處分、假扣押等。
5.調查地上物之所有權人是否與土地所有權人相同，如有不同時，需查明其持有原因（即有權占用或無權占用）。
註：前述𡛼∼磮項可由土地登記簿中知悉，第𣄃項則需現場訪查始得知悉。
四、地籍調查
1.查詢土地之界址。
2.查詢土地謄本所記載之面積是否與現地相符。
3.查詢土地是否有遭鄰地占用。
註：前述1∼3項需辦理土地鑑界後始得知悉。
五、地價調查
主要是調查當年期土地之公告現值及前次移轉現值，以便計算土地增值稅。
註：前項之調查可由土地登記簿中知悉。
六、現況調查
1.查詢自然地理環境資料，如地形、地勢、土地坐向、地質狀況、景觀等。
2.查詢區域環境狀況：如臨近土地利用情形、附近建物屋齡、不動產之市場供需、交易狀況及未來發展狀況。
3.小環境之各項資料查詢：如附近之住宅型態、市場及購物中心接近性、國小及國中接近性、休閒設施接近性、郵政設施及兒童遊憩設施接近性、有無下水道之排水設施、治安情況好壞、聯外道路之規劃及路況、生活環境之品質與寧適度、是否有自來水、電力系統、電話系統、天然瓦斯等之供應。
註：前項調查主要作為新建房屋產品定位、規劃設計、施工計畫等參考之用。 
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